最近南沙楼市颇为热闹，评房姐去跑了一趟，带回来一些信息：

新开盘的越秀滨海花城，号称是明珠湾板块内用最小面积做三房的项目，户型很紧凑，价格很实在，1.9万/平的开盘价，几乎能“血洗”黄阁板块；

【资料图】

中铁建西派澜岸加推3栋，具体价格出来了，均价3.6万/平，中楼层的125平四房，总价430万左右，据说去化也不错；

中铁阅江来、南沙十里方圆新拿预售证，持续加推......

卖得好的项目，各有所长；卖得不好的，原因千篇一律。

在这当中，评房姐觉得有一个项目挺可惜的，开发商高价拿地、板块概念性也很强，产品做得不差，但开盘10个月了，阳光家缘网显示网签只有32套，去化不足10%？

这个“倒霉蛋”，就是南沙庆盛板块的招商湾区1872 （标准名雍尚湾） 。

01

有概念，无配套，难

招商湾区1872所处的南沙庆盛板块，概念性不比横沥岛、灵山岛差。

在最新的《南沙方案》中，庆盛板块被定位为粤港澳大湾区重要的科技创新节点、国际智慧新城、人工智能产业引领示范区、南沙新区北部组团中心。

简单来说，就是在这里大力发展人工智能产业，然后吸引人才来买房、定居。

所以，这里有直通东莞、深圳、香港的广深港高速铁路；

也有各种建设得如火如荼的人工智能基地；

还有香港科技大学（广州）、广州南沙民心港人子弟学校。值得一提的是，这两所学校是给港人子弟入读的，一般人很难进。

评房姐围着项目走了一圈，最大的感受是板块的确不是在“画饼”，很多规划都已经落地，一副新城拔地而起的架势。

要吸引高端人才来工作，不是很难，但要他们定居，估计有点难度了。

因为这边连个像样点的商场都没有，很难满足基本生活需求，要等地铁四号线庆盛站口的新鸿基综合体建起来，才有点盼头。

此外，从这里到广州市区，以珠江新城为例，耗时超1个钟。

但《南沙方案》强调，庆盛板块作为南沙先行启动区一员，2025年建设要取得重大进展；2035年成为粤港澳全面合作的重要平台。

按照这个速度，再过两年，这里的城市面貌应该会好很多了。

02

高价地，想降价，难

现在招商湾区1872是处于“两头不到岸”的尴尬状态。

片区还未引进粤港澳大湾区人才进驻，这部分人居住需求并未激发；

而广州本地甚至南沙本地人，是看不上这个盘的，一看到满地黄泥和泥头车，附近连个商场都没有，大部分人扭头就跑了。

更为致命的是，拿地价决定了这个盘不能放低姿态。

2022年上半年，广州楼市、地市还很热，招商湾区1872所处地块经过110轮竞价才被招商拿下，楼面价1.8万/平，溢价 36%。

招商还用了成立年份“1872”来命名它，可见重视程度十分高了。

谁也没想到当时的意气风发会变成今天的灰头苦脸，大把的地底价成交，大把楼盘降价， 招商湾区1872忍痛以最低2.7万/平开卖，对开发商而言是割肉，但对购房者而言，这个价格，还有很多选择。

太难了。

2022年7月，项目首开卖5号楼，现在，这栋楼都还没卖出去几套......

而整个项目，规划了 12栋住宅，2栋公寓，体量不小的，这盘要咋卖，评房姐都要捏一把汗。

03

怎样扭转困局？

但有一说一，招商对这个盘很用心，户型做得不错。

以现在还在售的5栋为例，户型有79平三房、89平三房、105平四房，明显都是以刚需客为目标了。

79平三房做到两卫设计，对比最近开盘的越秀滨海花城最小户型，它只多了4个方，但多出来一个卫生间，实用性强很多。但这种竖厅设计分了一些位置给走廊，客厅和房间就相对横厅小一点。

89平三房只是 79平三房的放大版，格局完全一样的，只是朝向变成四开间朝南，通风采光会更好。

但项目南向正对南沙大桥和高压线，可能会有人介意。

105平四房是西南朝向，布局与上面两个无异，多了一个灵动空间。

从实地样板间来看，评房姐觉得这个户型实用率很高，看不出只有105平，比如客厅进深很长，很宽敞。

灵动空间基本也可以做成一个小房间，不会像其它项目那样只能做书房或储物间。

按照2.7万/平的最低价，入手79平三房，总价213万，三成首付是64万；

入手最大的105平四房，总价是283万，三成首付是85万。

老实说，这个价格，对于刚需来说，并没有很大吸引力。

前面都说过，黄阁板块已经卷到最低1.9万/平，而横沥岛一些特价单位，能做到2.8-2.9万/平；即使是配套比较成熟的金洲板块，像星河东悦湾，单价最低是3万/平。

所以 招商湾区1872卖得不好，意料之内。

倒不是说这个项目区位不好、产品不好，相反，评房姐觉得这个项目整体素质不错，有想象空间。

错就错在，开发商拿地时过于冲动，预判有误，对楼市发展过于乐观，1.8万/平在庆盛板块拿地，绝对是透支得很厉害了。

最后，大家认为这项目要怎样扭转困境？欢迎评论区聊聊。

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